【徹底解剖】空き家活用｜10の失敗事例から学ぶ成功の秘訣

空き家活用は、放置すれば資産価値が下がるだけでなく、税金面でも損をしてしまう可能性があります。

しかし、空き家活用には様々なリスクや注意点があり、安易に進めてしまうと失敗する可能性も…。

この記事では、空き家活用の失敗事例を徹底解剖し、成功するための秘訣を解説します。

• 空き家活用で陥りやすい10の失敗事例
• 失敗事例から学ぶ成功の秘訣
• 税金や解体に関する注意点
• おすすめの空き家活用相談先

空き家活用における落とし穴

空き家活用には、様々な落とし穴が潜んでいます。

安易な計画で進めてしまうと、予期せぬ失敗につながるおそれがあるでしょう。

安易な計画が招く失敗

空き家活用の失敗は、事前の検討不足が原因となるケースが多く見られます。

例えば、需要の見込みがないエリアに賃貸物件として活用しても、入居者が集まらずに赤字が続いてしまうかもしれません。

また、老朽化が進んだ空き家をDIYで安易にリフォームすると、安全性や快適性が損なわれ、かえって価値を下げてしまうこともあります。

事前準備の重要性

空き家活用を成功させるためには、事前の準備が不可欠です。

以下の準備をすることで、リスクを最小限に抑え、空き家を有効活用できるはずです。

準備項目	内容
空き家の状態確認	老朽化の程度、修繕の必要性、耐震性の有無などを専門業者に依頼して調査する
周辺環境の調査	地域の人口動態、賃貸相場、競合物件の状況、地域のニーズなどを調査する
活用方法の検討	賃貸、売却、DIY、空き家バンクなど、様々な活用方法を比較検討し、空き家の状態や地域のニーズに合った方法を選ぶ
資金計画の策定	修繕費用、リフォーム費用、税金、管理費用などを算出し、資金調達の方法を検討する

空き家活用を検討する際は、専門家への相談も視野に入れ、情報収集を徹底しましょう。

賃貸経営の失敗事例と対策

空き家を賃貸物件として活用する際、家賃収入は重要な収益源となります。

しかし、計画が不十分だと、期待したほどの収入が得られないだけでなく、損失を招く可能性もあるでしょう。

ここでは、よくある賃貸経営の失敗事例と、その対策について解説します。

入居者獲得の苦戦

空き家を賃貸に出しても、なかなか入居者が決まらないケースは少なくありません。

物件が魅力的でなければ、入居希望者は現れにくいです。

入居者獲得がうまくいかない原因と対策は以下の通りです。

原因	対策
周辺の賃貸物件との競争力不足	周辺の賃貸相場やニーズを調査し、適切な家賃設定を行う
ターゲット層のニーズとのミスマッチ	ターゲット層に合わせたリフォームや設備投資を行い、物件の魅力を高める
物件の魅力不足	ホームステージングを実施したり、プロのカメラマンに依頼して魅力的な写真を撮影する

入居者のニーズを把握し、物件の魅力を高めることが、空き家活用を成功させる鍵となります。

家賃設定のミスマッチ

家賃設定は、空き家活用における収益を左右する重要な要素です。

高すぎると入居者が敬遠し、安すぎると収益が減ってしまいます。

ミスマッチを防ぐためのポイントは以下の通りです。

ポイント	内容
周辺相場の調査	近隣の類似物件の家賃相場を調査し、比較検討する
物件の特性評価	空き家の築年数、広さ、設備、立地などを考慮し、適切な価格を設定する
ターゲット層の分析	ターゲットとする入居者層の収入やニーズを考慮し、無理のない範囲で家賃を設定する

家賃設定に迷ったら、不動産会社に相談するのもおすすめです。

リフォームの失敗と価値低下

空き家の老朽化が進んでいる場合、リフォームは価値を高める有効な手段です。

しかし、費用をかければかけるほど良いというわけではありません。

リフォームでよくある失敗事例と対策は以下の通りです。

失敗事例	対策
デザインが時代遅れ	最新のトレンドを取り入れつつ、普遍的なデザインを採用する
耐震性や断熱性が低い	専門家のアドバイスを受け、必要な場合は耐震補強や断熱工事を行う
費用対効果が低い	リフォーム前に費用対効果をしっかりと検討し、優先順位をつける

リフォームは、空き家の価値を最大限に引き出すための投資です。

費用対効果を意識し、計画的に進めることが大切です。

DIYの落とし穴

DIYは、業者に依頼するよりも費用を抑えられるため、魅力的な選択肢です。

しかし、DIYの知識や技術がないまま安易に手を出すと、かえって費用がかさんだり、物件の価値を下げてしまう可能性があります。

DIYで失敗しないための注意点は以下の通りです。

注意点	内容
知識・技術の習得	DIYに関する書籍や動画で知識を習得し、練習を重ねる
無理のない範囲で	難易度の高い作業はプロに依頼する
安全対策の徹底	保護具を着用し、安全に配慮して作業を行う

DIYは、適切に行えば空き家活用の費用を抑えることができます。

自信がない場合は、プロの力を借りることも検討しましょう。

業者選定の重要性

空き家活用を成功させるためには、信頼できる業者を選ぶことが不可欠です。

業者選びを間違えると、工事の質が低かったり、不当な料金を請求されたりする可能性があります。

業者選びで重要なポイントは以下の通りです。

ポイント	内容
複数の業者から見積もり	複数の業者から見積もりを取り、内容や料金を比較検討する
実績や評判の確認	業者のホームページや口コミサイトで実績や評判を確認する
担当者の対応	担当者の知識や経験、対応の丁寧さなどを確認する

業者選びは、時間と手間をかけて慎重に行いましょう。

悪徳業者の見分け方

空き家活用を狙った悪徳業者は、残念ながら存在します。

甘い言葉で契約を迫ったり、不当な料金を請求したりする業者には注意が必要です。

悪徳業者の特徴は以下の通りです。

特徴	内容
甘い言葉で契約を迫る	「必ず儲かる」「すぐに満室になる」など、実現性の低いことを言う
不安を煽る	「このまま放置すると大変なことになる」など、不安を煽って契約を急がせる
見積もりが不明瞭	見積もりの内訳が曖昧で、詳細な説明がない

少しでも怪しいと感じたら、契約を保留し、消費者センターや弁護士に相談しましょう。

空き家バンクの活用と注意点

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家情報サイトです。

空き家の情報を一元的に集約し、空き家を借りたい・買いたい人に情報を提供することで、空き家の有効活用を促進する役割を担っています。

情報発信の重要性

空き家バンクに登録する際、情報発信は非常に重要です。

魅力的な物件写真や詳細な情報を掲載することで、より多くの人に興味を持ってもらい、問い合わせにつなげることができます。

空き家バンクへの登録時に重要な情報

項目	詳細
物件写真	内外観、周辺環境など、魅力的な写真を複数掲載
物件情報	間取り、築年数、広さ、設備、修繕履歴などを詳細に記載
アピールポイント	物件の強みや特徴、周辺環境の魅力を具体的に記述
連絡先	問い合わせに対応できる連絡先（電話番号、メールアドレスなど）を明記

空き家バンクは物件情報を掲載するだけでなく、地域情報の発信にも力を入れています。

地域の魅力や生活情報を発信することで、移住・定住を検討している人々にアピールし、空き家の活用につなげることが可能です。

空き家バンクの特性理解

空き家バンクは、あくまで情報提供の場であり、不動産取引の仲介を行うわけではありません。

そのため、契約交渉や手続きは、当事者間で行う必要があります。

空き家バンクの特性

項目	詳細
情報提供	空き家に関する情報を広く提供
仲介業務	不動産取引の仲介は行わない
契約交渉	当事者間で行う必要がある
法的責任	契約に関するトラブルは自己責任となる

空き家バンクは、登録されている物件数が限られている場合があります。

また、物件の状態や条件も様々であるため、希望に合う物件を見つけるのが難しい場合もあります。

空き家バンクだけに頼らず、他の空き家活用方法も検討することが大切です。

空き家バンクの特性を理解し、他の手段と組み合わせることで、より効果的な空き家活用を目指しましょう。

税金・解体に関する落とし穴

空き家の活用を検討する際、税金や解体に関する落とし穴に注意する必要があります。

対策を怠ると、思わぬ経済的負担が生じるかもしれません。

固定資産税の落とし穴

空き家を所有していると、固定資産税が発生します。

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されます。

しかし、空き家の状態によっては、この特例が適用されなくなるケースがあるのです。

具体的には、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定された場合、「住宅用地の特例」が解除され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります。

空き家の種類	特例解除の条件	固定資産税
特定空き家	自治体からの改善命令に従わない場合	最大6倍
管理不全空き家	自治体からの指導・勧告に従わない場合	最大6倍

解体後の税金対策

空き家を解体すると、建物がなくなるため、土地に適用されていた「住宅用地の特例」が受けられなくなります。

その結果、固定資産税が大幅に上がってしまう可能性があるのです。

解体後の税金対策としては、以下の様な方法があります。

1. 解体後に駐車場や資材置き場として活用する
2. 更地になった土地を売却する
3. 新たな建物を建築する

中でも、専門の不動産買取業者に売却することが、税金面でのリスクを最小限に抑える上で堅実な選択といえるでしょう。

おすすめの空き家活用相談先

空き家の活用を検討する際、どこに相談すれば良いか迷う人もいるでしょう。

適切な相談先を選ぶことは、空き家活用の成功に不可欠です。

ここでは、おすすめの空き家活用相談先を3つ紹介します。

それぞれの特徴を比較検討し、自身の状況に合った相談先を選びましょう。

相談先	特徴	メリット	デメリット
LIFULL HOME’Sの空き家活用サービス	複数の企業からプランを比較検討できる	複数の企業から最適なプランを見つけやすい	自分で情報収集や比較検討を行う必要がある
スーモの空き家活用サービス	大手企業が運営しており、安心感がある	豊富な情報量と実績に基づいたサポートを受けられる	担当者の質によって満足度が左右される可能性がある
各自治体の相談窓口	地元の情報に詳しく、地域に根ざしたサポートを受けられる	補助金や助成金など、地域の制度に詳しい	相談できる内容が限られる場合がある

LIFULL HOME’Sの空き家活用サービス

LIFULL HOME’Sの空き家活用サービスは、複数の企業から空き家活用のプランを比較検討できる点が特徴です。

不動産会社や建築会社など、様々な企業が提供するプランを比較することで、空き家の状態や希望に合った最適な活用方法を見つけやすくなります。

LIFULL HOME’S空き家活用サービスでは、以下の情報が得られます。

• 複数の企業から提案されたプラン
• プランごとの費用
• スケジュール
• 実績

空き家の状態や活用方法に関する知識がない場合でも、複数の企業から提案を受けることで、具体的なイメージを持ちやすくなります。

スーモの空き家活用サービス

スーモの空き家活用サービスは、大手企業が運営しているため、安心して相談できる点が魅力です。

豊富な情報量と実績に基づいたサポートを受けられるため、空き家活用に関する不安を解消し、スムーズな活用を実現できます。

スーモの空き家活用サービスでは、以下のサポートを受けられます。

• 空き家の査定
• 活用プランの提案
• 業者選び
• 契約

空き家の活用方法が決まっていない場合でも、専門家が空き家の状況や希望を丁寧にヒアリングし、最適なプランを提案してくれます。

各自治体の相談窓口

各自治体では、空き家に関する相談窓口を設けています。

地元の情報に詳しく、地域に根ざしたサポートを受けられるため、空き家の活用に関する様々な疑問や不安を解消できます。

各自治体の相談窓口では、以下のサポートを受けられます。

• 空き家の現状に関する相談
• 空き家の活用方法に関する相談
• 補助金や助成金に関する情報提供
• 専門家（不動産会社、建築会社など）の紹介

特に、補助金や助成金に関する情報は、自治体によって異なるため、相談窓口で確認することが重要です。

成功への道筋と行動喚起

空き家活用を成功させるには、事前の情報収集と周到な計画が欠かせません。

安易な考えで進めると、予期せぬトラブルや経済的な損失につながることもあります。

専門家への相談と情報収集

空き家活用を検討する際は、まず専門家への相談から始めるのがおすすめです。

不動産会社、建築家、税理士など、それぞれの専門家からアドバイスを受けることで、多角的な視点から最適な活用方法を見つけられます。

活用方法や注意点について理解を深めることで、より具体的な計画を立てられるでしょう。

綿密な計画の必要性

空き家活用を成功させるには、事前の綿密な計画が不可欠です。

活用目的を明確にし、ターゲット層を設定した上で、具体的な事業計画を立てることが重要になります。

• リフォーム・改修計画
• 資金計画
• 収支計画

など、詳細な計画を立てることで、リスクを最小限に抑え、安定した収益を上げることが可能になるでしょう。

まずはLIFULL HOME’Sで相談

「LIFULL HOME’S」の空き家活用サービスでは、空き家の査定から活用方法の提案、リフォーム、管理まで、空き家に関するあらゆる相談に対応しています。

専門家による無料相談も可能で、空き家所有者の状況やニーズに合わせた最適なプランを提案してもらえます。

空き家活用を検討しているなら、「LIFULL HOME’S」に相談してみるのが良いでしょう。

一歩踏み出すことで、空き家が新たな価値を生み出す可能性が広がります。

よくある質問（FAQ）

まとめ

空き家活用は、放置すると資産価値の低下や税金面での損失につながる可能性がありますが、事前の情報収集と綿密な計画でリスクを回避できます。

この記事では、空き家活用の失敗事例とその対策、税金や解体に関する注意点、おすすめの相談先について解説しました。

• 事前の計画: 需要の見込みがないエリアでの賃貸経営や、安易なDIYリフォームは失敗のもとです。
• 賃貸経営: 入居者獲得には、物件の魅力を高め、適切な家賃設定が重要です。
• 税金: 空き家の状態によっては固定資産税が最大6倍になる可能性があり、解体後の税金対策も必要です。

空き家活用を成功させるには、LIFULL HOME’Sなどの専門家に相談し、情報収集を徹底することが大切です。

まずは一歩踏み出し、空き家を新たな価値に変えましょう。