【初心者向け】なぜ？マンション経営は儲からない？| 失敗しない為の対策を徹底解説

マンション経営はリスクもありますが、事前対策で回避可能です。

この記事では、マンション経営で陥りがちな落とし穴と、それを回避するための具体的な対策を徹底解説します。

最後まで読んでいただくことで、安心してマンション経営を始めるための知識が得られます。

この記事でわかること

• マンション経営のリスクとリターン
• 空室リスクや修繕費などの落とし穴
• 立地選びや管理会社の選び方のポイント
• 節税効果を最大限に引き出す方法

なぜ「マンション経営 儲からない」と言われるのか

マンション経営が「儲からない」と言われる背景には、いくつかの理由が存在します。

誤解されがちなマンション経営の実態

マンション経営とは、購入したマンションを第三者に賃貸することで家賃収入を得る経営方法です。

その儲けの判断基準は、一時的な利益ではなく、物件売却時に手元に現金が残るかどうかで決まります。

不動産投資における先入観と現実のギャップ

マンション経営は短期間で儲かるという誤解がありますが、実際には長期的な運用が前提となります。

初期費用でマイナスになることが多く、少なくとも5年以上の事業計画を立てる必要があります。

また、物件価値は時間とともに低下するため、期待する金額で売却できないケースもあるのです。

マンション経営で陥る落とし穴

マンション経営には、魅力的な側面がある一方で、予期せぬリスクや落とし穴が潜んでいます。

マンション経営で失敗しないためには、リスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが重要です。

空室リスクの深刻な影響

マンション経営における空室リスクとは、賃貸物件に空室が発生し、家賃収入が途絶える状態を指します。

空室が長期化すると、ローンの返済や固定資産税などの支出が収入を上回り、経営を圧迫する可能性があります。

空室リスクによる影響は、主に以下の3つです。

影響	説明
収入の減少	家賃収入が得られなくなるため、ローンの返済や管理費の支払いが困難になる恐れがある。
キャッシュフローの悪化	支出が収入を上回り、手元の資金が減少する。最悪の場合、自己資金を投入する必要が生じる。
不動産価値の下落	空室率が高い物件は、投資家からの評価が下がり、売却時に希望価格で売却できない可能性がある。

空室リスクを軽減するためには、立地条件の良い物件を選ぶことが重要です。

駅からの距離、周辺の商業施設や公共施設の充実度、治安の良さなどを考慮し、入居者のニーズに合った物件を選びましょう。

また、入居者のターゲット層を明確にし、ターゲットに合わせた効果的な空室対策を講じることが大切です。

修繕費という名の予期せぬ出費

マンションは、時間の経過とともに劣化が進み、定期的な修繕が必要になります。

修繕費は、屋根や外壁の修繕、給排水設備の交換、共用部分の改修など、多岐にわたります。

これらの修繕費は、高額になるケースが多く、マンション経営者の負担となることがあります。

修繕費の種類と金額の目安は、以下のとおりです。

修繕の種類	金額の目安	頻度
外壁塗装	100万円～300万円/戸	10年～15年ごと
屋根の修繕	50万円～200万円/戸	20年～30年ごと
給排水設備の交換	30万円～50万円/戸	20年～30年ごと
エレベーターの交換	300万円～500万円/基	20年～25年ごと

修繕費を抑えるためには、定期的なメンテナンスを実施することが重要です。

小さな修繕をこまめに行うことで、大規模な修繕を避けることができます。

また、長期修繕計画を立て、計画的に修繕積立金を積み立てておくことも大切です。

国土交通省のガイドラインを参考に、適切な修繕計画を立てましょう。

事前対策で回避できるマンション経営のリスク

マンション経営には様々なリスクが伴いますが、事前の対策を講じることで、それらのリスクを最小限に抑えることが可能です。

立地選びの重要性とポイント

マンション経営で最も重要な要素の一つが立地です。

駅から近い、スーパーや病院が近いなど、生活利便性の高い場所は入居希望者が集まりやすく、空室リスクを低減できます。

立地選びのポイントは次のとおりです。

ポイント	詳細
駅からの距離	徒歩10分以内が理想
周辺施設の充実度	スーパー、病院、学校などが近い
治安の良さ	女性や子供がいる世帯に安心感を与える
将来性	再開発計画などがある

空室対策として有効な手段

空室対策は、マンション経営の収益を安定させるために不可欠です。

入居者のニーズを的確に捉え、魅力的な物件を提供することが重要になります。

具体的な対策としては、以下のようなものが挙げられます。

対策	詳細
家賃設定の見直し	周辺相場と比較して適切な価格に設定
ターゲット層に合わせたリフォーム	単身者向け、ファミリー向けなど
無料インターネットや宅配ボックスの設置	現代のニーズに合わせた設備を導入
ペット可物件	ペットを飼育する層を取り込む

信頼できる管理会社の選び方と付き合い方

マンション経営を成功させるためには、信頼できる管理会社の存在が不可欠です。

管理会社は、入居者対応、物件の維持管理、家賃回収など、多岐にわたる業務を代行してくれるパートナーといえます。

管理会社の選び方のポイントは以下のとおりです。

ポイント	詳細
管理戸数	実績の多さを示す指標
担当者の対応	迅速かつ丁寧な対応をしてくれるか
管理体制	24時間対応など、緊急時の対応も確認
契約内容	委託する業務範囲や費用を明確に確認

優良な管理会社と連携することで、オーナーは煩雑な業務から解放され、安定したマンション経営を実現できます。

成功への道標 おすすめのマンション経営戦略

マンション経営で成功するためには、戦略的なアプローチが不可欠です。

ここでは、マンション経営を成功に導くための方法を具体的に解説します。

節税効果を最大限に引き出す方法

マンション経営では、税金をコントロールすることで、手残りを大きくできます。

税制のメリットを最大限に活用し、賢く資産を形成していきましょう。

減価償却を活用する

減価償却とは、建物の価値が年々減少していくと考え、その減少分を必要経費として計上する節税方法です。

たとえば、木造アパートであれば22年、鉄筋コンクリートマンションであれば47年かけて費用化します。

減価償却を適切に行うことで、帳簿上の利益を圧縮し、所得税や住民税を抑える効果が期待できるでしょう。

青色申告を選択する

確定申告には、白色申告と青色申告の2種類があります。

青色申告を選択することで、最大65万円の青色申告特別控除が適用され、税負担を軽減可能です。

青色申告を行うには、事前に税務署への申請が必要で、複式簿記での記帳が求められます。

白色申告に比べて手間はかかるものの、節税効果は大きいため、積極的に活用を検討しましょう。

専従者給与を計上する

家族を従業員として雇用する場合、支払った給与を必要経費として計上できます。

「青色事業専従者給与」として計上するためには、税務署への届出が必要です。

給与額は、業務内容や貢献度に見合った金額にする必要があり、税務署から妥当性を問われる場合もあります。

家族の生活費を給与として支払い、それを経費として計上することで、家計全体の節税につながるかもしれません。

ローン返済計画の見直しと繰り上げ返済の活用

マンション経営におけるローンは、収益に大きな影響を与えます。

状況に合わせて柔軟に返済計画を見直すことで、キャッシュフローを改善し、安定した経営を目指しましょう。

金利タイプの見直し

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて変動金利と固定金利があります。

金利タイプ	メリット	デメリット
変動金利	低金利で返済額を抑えられる可能性	金利上昇リスクがある
固定金利	返済額が一定で安定している	変動金利に比べて金利が高い

将来の金利動向を予測することは困難であるため、それぞれの特徴を理解した上で、ご自身の状況やリスク許容度に合わせて選択することが重要です。

金利情勢や経済状況を考慮しながら、定期的に金利タイプを見直すことも検討しましょう。

繰り上げ返済の活用

繰り上げ返済とは、毎月の返済額に加えて、まとまった金額を返済することで、元金を減らす方法です。

繰り上げ返済を行うことで、総返済額を減らし、返済期間を短縮する効果が期待できます。

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。

期間短縮型は、返済期間を短くすることで、利息の支払いを減らす効果があります。

返済額軽減型は、毎月の返済額を減らすことで、キャッシュフローを改善する効果があります。

どちらを選択するかは、ご自身の状況や目標に合わせて検討しましょう。

借り換えを検討する

借り換えとは、現在のローンから別の金融機関のローンに切り替えることです。

金利が低いローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らし、総返済額を減らす効果が期待できます。

借り換えには、手数料や保証料などの諸費用がかかるため、借り換えによるメリットが諸費用を上回るかどうかを事前に確認することが重要です。

複数の金融機関で審査を受け、金利や手数料などの条件を比較検討し、最適な借り換え先を選びましょう。

時代に合わせた賃貸ニーズへの対応

社会情勢やライフスタイルの変化に伴い、賃貸ニーズも多様化しています。

常にアンテナを張り、時代のニーズに合った物件を提供することで、入居率を高め、安定した収益を確保しましょう。

高齢者向け物件のニーズ

高齢化が進む日本では、高齢者向けの賃貸住宅のニーズが高まっています。

バリアフリー設計、緊急通報システム、生活支援サービスなどを提供することで、高齢者にとって住みやすい物件を提供できます。

高齢者向け住宅は、一般の賃貸住宅に比べて入居期間が長くなる傾向があり、安定した収入が期待できるでしょう。

地域包括支援センターやNPO法人などと連携することで、入居者の生活をサポートする体制を構築することも有効です。

単身者向け物件のニーズ

単身世帯の増加に伴い、都心部を中心に単身者向け賃貸住宅のニーズが高まっています。

駅近、コンビニエンスストアやスーパーマーケットが近いなど、利便性の高い立地の物件は、単身者に人気があります。

セキュリティ設備、宅配ボックス、インターネット環境などを充実させることで、単身者のニーズに応えることができるでしょう。

近年では、家具や家電付きの物件も人気を集めており、初期費用を抑えたい単身者にとって魅力的な選択肢となっています。

テレワーク対応物件のニーズ

テレワークの普及により、自宅で仕事をする人が増えています。

そのため、テレワークに対応した賃貸住宅のニーズが高まっています。

高速インターネット回線、ワークスペース、防音性などを備えた物件は、テレワーカーにとって魅力的な選択肢となるでしょう。

また、周辺にカフェやコワーキングスペースなどがあると、気分転換や打ち合わせに利用できるため、さらにニーズが高まるかもしれません。

長期的な視点で考えるマンション経営の未来

マンション経営は、将来を見据えた長期的な視点が重要です。

社会情勢や経済状況の変化に対応しながら、安定した経営を目指す必要があります。

高齢化社会における賃貸需要の変化

高齢化が進む日本では、高齢者向けの賃貸住宅ニーズが高まっています。

バリアフリー設計や生活支援サービスの提供など、高齢者が安心して暮らせる物件が求められるでしょう。

インフレ対策としての不動産投資の可能性

インフレが進行すると、現金の価値は目減りしますが、不動産は実物資産であるため、インフレに強いと言われています。

家賃収入も物価上昇に合わせて増える傾向があり、インフレ対策として有効な手段となる可能性があります。

三井不動産レジデンシャル おすすめ

三井不動産レジデンシャルは、都心部を中心に高品質なマンションを多数供給している大手デベロッパーです。

高いブランド力と充実した管理体制で、入居者からの人気も高く、安定した賃貸経営が期待できます。

会社名	おすすめポイント
三井不動産レジデンシャル	– 都心部の好立地に高品質なマンションを多数供給
	– 高いブランド力と充実した管理体制
	– 入居者からの人気が高く、安定した賃貸経営が期待できる
	– 三井のすまいLOOPという会員制度があり、様々なサービスを受けられる

将来を見据えたマンション経営を行うためには、社会の変化を的確に捉え、最適な戦略を立てていくことが重要です。

よくある質問（FAQ）

まとめ

マンション経営はリスクを伴いますが、適切な対策を講じることで安定収入を得ることも可能です。

この記事では、マンション経営におけるリスクとその対策、成功のための戦略を解説しました。

• 空室リスクを軽減するために、駅近や周辺環境の良い立地を選ぶことが重要です。
• 修繕費に備え、長期修繕計画を立て、修繕積立金を積み立てておくことが大切です。
• 節税効果を最大限に引き出すために、減価償却や青色申告を活用しましょう。

この記事を参考に、マンション経営のリスクと対策をしっかりと理解し、将来に向けた資産形成の一歩を踏み出しましょう。